NVL – Vực dậy khi không thể phá sản

Ngày Lượt xem: 148

Novaland – Mã CK NVL (Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va), một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam, đã gặp phải nhiều thách thức nghiêm trọng từ năm 2022 đến nay, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng bởi kiểm soát tín dụng chặt chẽ từ Ngân hàng Nhà nước, lạm phát, và các vấn đề pháp lý.

Bài viết này sẽ cập nhật tổng quan về Novaland tại thời điểm hết Quý 3/2025

Nguyên nhân chính khiến NVL rơi vào khủng hoảng

Pháp lý dự án và đòn bẩy tài chính

     ➢ NVL là doanh nghiệp BĐS hàng đầu tại khu vực phía Nam. Nhưng không giống như đại diện Vinhome ở khu vực phía Bắc, phần lớn các sản phẩm của NVL có pháp lý chưa đầy đủ. Tại thời điểm triển khai, NVL chưa nhận ra tầm quan trọng của pháp lý các dự án. Thay vì hoàn thiên pháp lý trước khi triển khai thì DN vừa làm vừa lo pháp lý, thậm chí xây dựng xong rồi mới đi hoàn thiện pháp lý. Điều này dẫn tới nhiều sai sót không thể lường trước ở giai đoạn hậu triển khai và hoàn thiện dự án.

Khi pháp lý bị vướng mắc, nhiều dự án phải tạm dừng thi công, tạm dừng mở bán giữa chừng hoặc chưa thể bàn giao cho khách hàng. Pháp lý bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan, không thể gỡ rối trong một sớm một chiều. Trong khi đó, dự án đã gần hoàn thiện gây đọng vốn, NVL còn phải gánh thêm nhiều chi phí khác trong quá trình tạm dừng dự án.

     ➢ DN này cũng đã lạm dụng quá tay đòn bẩy tài chính (nợ vay/VCSH luôn trên 100%). Nợ vay của NVL chủ yếu được huy động qua kênh trái phiếu có lãi suất vay cao hơn đáng kể (nhưng dễ hơn về thủ tục vay cũng như tài sản thế chấp) so với vay từ tổ chức tín dụng.

Năm 2022, thị trường trái phiếu DN (đặc biệt mảng BĐS) bị xiết chặt sau khi nhà nước thanh tra và quản lý chặt chẽ kênh huy động vốn này. Điều này khiến đồng loạt các trái chủ đòi rút tiền và yêu cầu công ty mua lại trái phiếu trước hạn. NVL rơi vào khủng hoảng khi mất khả năng thanh toán.

Thị trường bất động sản đóng băng

Thị trường BĐS cũng đi vào đóng băng từ nửa sau 2022 – 2023 khiến cho đầu ra của NVL gần như tê liệt, không có dự án nào được triển khai tiếp trong khi áp lực trả nợ vay, lãi vay ngày càng gia tăng.

Giá cổ phiếu lao dốc càng khiến cho các khoản trái phiếu dùng cổ phiếu công ty làm tài sản đảm bảo bị áp lực lớn và khiến các cổ đông lớn bị bán giải chấp càng làm cổ phiếu giảm không phanh.

Vực dậy sau khủng hoảng

NVL vẫn đang đối mặt với những thách thức tài chính trong năm 2025, dù đã có nhiều tiến triển tích cực trong tái cấu trúc nợ và cải thiện doanh thu bán hàng. Đến ngày 30/06/2025, tổng tài sản của công ty đạt hơn 238.619 tỷ VND, nhưng tổng nợ vay vẫn ở mức hơn 61.800 tỷ VND, với khoảng 32.300 tỷ VND nợ ngắn hạn. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phục hồi chậm chạp sau khủng hoảng tín dụng 2022-2023, với lãi suất vay giảm nhẹ nhưng niềm tin nhà đầu tư chưa hoàn toàn trở lại.

Các dự án trọng điểm đang triển khai của NVL

Bức tranh tổng thể của NVL: nỗ lực tái cấu trúc tài chính

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục nhưng vẫn thiếu thanh khoản, Novaland đang từng bước thực hiện tái cấu trúc tài chính toàn diện.

Novaland đã hoàn thành tái cấu trúc phần lớn các khoản nợ vay và trái phiếu sau hơn 2 năm nỗ lực, nhưng vẫn còn đối mặt với áp lực thanh toán không nhỏ. Tổng nợ vay tài chính ngắn và dài hạn cuối quý II/2025 đạt hơn 61.800 tỷ VND. Chiếm tỷ trọng khong nhỏ trong con số này chủ là trái phiếu doanh nghiệp phát hành giai đoạn 2021-2023. Để giảm gánh nặng, công ty đã thực hiện nhiều biện pháp mạnh mẽ trong hơn 2 năm qua, cụ thể:

     ➢ Giảm tỷ lệ sở hữu tại các dự án

Từ năm 2024 đặc biệt là giai đoạn Q4/2024-Q1/2025, NVL liên tục hạ tỷ lệ sở hữu tại nhiều dự án bao gồm Thạnh Mỹ Lợi (8,700 tỷ VND), Aqua City (973 tỷ VND), NovaHill Mũi Né (1,900 tỷ VND)… Tương ứng với dòng tiền vào này, NVL đã tất toán 6,660 tỷ VND trong quý 1/2025 cho 20 gói trái phiếu phát hành năm 2020.

Việc bán bớt các phần sở hữu này không đồng nghĩa NVL từ bỏ dự án. NVL bán một phần vốn để cứu cả hệ thống. Dòng tiền quay lại, áp lực trái phiếu hạ nhiệt, dự án tiếp tục được triển khai. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng cho thấy Novaland sẵn sàng hợp tác với các nhà đầu tư chiến lược khác, giúp đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc của mình.

     ➢ Hoán đổi nợ thành cổ phiếu:

Tại Đại hội đồng cổ đông bất thường tháng 8/2025, Novaland thông qua phương án hoán đổi hơn 8.700 tỷ VND nợ cho các chủ nợ lớn. Phương án này bao gồm:

   ✓ Phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá phát hành 15.746 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng.

   ✓ Phát hành thêm gần 152 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 lô trái phiếu với tổng giá trị 6.074 tỷ đồng.

Các đợt phát hành này dự kiến triển khai trong quý IV/2025 và quý I/2026, sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước phê duyệt. Động thái này thể hiện rõ nỗ lực của NVL trong việc giảm áp lực trả nợ và lành mạnh hóa cấu trúc vốn.

Việc phát hành cổ phiếu hoán đổi là một trong các giải pháp tái cấu trúc nợ, tạo thêm sự lựa chọn đa dạng hơn cho nhà đầu tư. Điều này sẽ gây pha loãng cổ phiếu, song đây là bước đi cần thiết để tái cơ cấu tài chính, giảm áp lực dòng tiền, cải thiện hệ số an toàn và đảm bảo quyền lợi các bên liên quan.

     ➢ Huy động thêm vốn vay

Novaland đã thông qua phương án vay tối đa 5.000 tỷ đồng (kỳ hạn 5 năm) nhằm cơ cấu lại nợ và củng cố tài chính. Bên cho vay có quyền yêu cầu chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông của NVL.

     ➢ Thanh lý bớt tài sản

Đến tháng 9/2025, Novaland đã bán 7 tài sản thu về hơn 13.500 tỷ VND, và lên kế hoạch bán thêm các tài sản khác với tổng giá trị 28.380 tỷ VND để hoàn thành nghĩa vụ nợ trong khung thời gian đề ra. Nếu thành công trong kế hoạch này, giá trị tài sản ròng của NVL sẽ vượt nợ mà không cần huy động thêm vốn.

Kết quả đạt được

Sau khi tạo đỉnh vào Q3/2022 thì nợ vay của NVL đang có xu hướng giảm dần. Đến cuối quý 2/2025 nợ vay của DN này là 61.831 tỷ. Điểm tích cực hơn nữa là tỷ lệ nợ vay/ VCSH đang giảm về mức thấp nhất trong hơn 4 năm qua.

Như vậy, sau hơn 2 năm tái cấu trúc và bán tài sản để giảm nợ vay thì hiện tại tình hình nợ vay của NVL đã cải thiện.

Pháp lý dự án khơi thông tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái cấu trúc

Nhờ các nỗ lực tháo gỡ từ Chính phủ, TP.HCM và các tỉnh liên quan, cũng như Nghị quyết 170/2024/QH15, tính đến hết quý 3/2025, Novaland không còn dự án nào vướng mắc pháp lý nghiêm trọng hoặc “đóng băng” như giai đoạn 2021-2024. Hầu hết các dự án trọng điểm (đặc biệt là 2 dự án mang tính sống còn của NVL – Aqua City và NovaWorld Phan Thiet) đã hoàn thiện pháp lý then chốt (quy hoạch, tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng), cho phép tái khởi động thi công và bàn giao sản phẩm. Tuy nhiên, một số dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục cuối cùng (như cấp sổ hồng hoặc quyết định tiền sử dụng đất bổ sung), dự kiến kết thúc trong quý IV/2025 hoặc nửa đầu 2026. Cụ thể:

Ghi chú:

   ✓ Aqua City: Sau thời gian dài tháo gỡ vướng mắc, cuối tháng 6/2025, Aqua City được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, hoàn tất đồng bộ cả ba cấp quy hoạch, đánh dấu hoàn thiện pháp lý toàn diện cho dự án. Cột mốc pháp lý này được xem là bước tiến quan trọng, tạo điều kiện để Aqua City tiếp tục triển khai các hạng mục theo đúng tiến độ và mở đường cho các tổ chức tài chính cung cấp thêm các gói tín dụng theo cam kết trước đó.

   ✓ NovaWorld Phan Thiết: Ngày 27/6/2025, UBND tỉnh Bình Thuận đã ban hành quyết định cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất (từ đất ở không hình thành đơn vị ở sang đất thương mại dịch vụ), hoàn thiện pháp lý then chốt để dự án tiếp tục triển khai, thi công và bàn giao sản phẩm. Điều này giải quyết các vấn đề trước đó liên quan đến quy hoạch và tiền sử dụng đất, vốn khiến dự án tạm ngưng thi công trong các năm qua.

Việc khai thông pháp lý đã mở đường cho việc giải ngân tín dụng (hơn 20.000 tỷ đồng) và đẩy mạnh tiến độ, với dự án hiện đang tăng tốc bàn giao khoảng 1.500 sản phẩm biệt thự/nhà phố trong năm 2025.

Kỳ vọng từ khoản hoàn nhập dự phòng lớn

     ➢ Dự án Lakeview City của Novaland đã xác định được thời điểm tính tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 170/2024/QH15 của Quốc hội (hiệu lực từ ngày 01/04/2025), nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản tại TP.HCM, bao gồm cả Lakeview City.

     ➢ Về số tiền sử dụng đất: Theo thông báo của cơ quan thuế ngày 08/01/2021, tổng số tiền thuê đất và tiền sử dụng đất cho dự án Lakeview City là gần 5.176 tỷ VND; con số này sẽ được tính toán lại theo Nghị quyết 170. Trước đó Novaland đã có khoản trích lập dự phòng 4.358 tỷ VND liên quan đến dự án này vào quý 2/2024. Việc tính lại này dẫn đến số tiền thực tế phải nộp giảm đáng kể so với khoản dự phòng ban đầu, tạo cơ sở để Novaland hoàn nhập phần chênh lệch (dự kiến cuối năm 2025, sau khi nhận quyết định phê duyệt giá đất chính thức và hoàn tất nghĩa vụ tài chính).

Khoản hoàn nhập sẽ giúp cải thiện kết quả tài chính, dòng tiền của công ty, đồng thời hỗ trợ các kế hoạch kinh doanh tương lai.

Nhóm cổ đông lớn và gia đình Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn muốn gia tăng sở hữu

Tại Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2025 của Novaland diễn ra vào ngày 7/8, cổ đông đã thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá phát hành 15.746 đồng/cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng. Sau khi phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu này, NovaGroup sẽ nhận khoảng 160 triệu cổ phiếu, Diamond Properties 7 triệu và bà Châu 424.000 cổ phiếu. Sau phương án phát hành này, ước tính tổng tỷ lệ sở hữu của nhóm cổ đông lớn (NovaGroup và Diamond Properties) và nhóm cổ đông gia đình Chủ tịch HĐQT Bùi Thành Nhơn dự kiến đạt 39,59%.

Động thái này cho thấy cam kết cũng như niềm tin của ban lãnh đạo vào doanh nghiệp, ngay cả khi NVL đang trong giai đoạn khó khăn.

Kế hoạch kinh doanh và kết quả kinh doanh năm 2025

Kế hoạch kinh doanh

NVL đã thông qua kế hoạch kinh doanh với hai phương án thận trọng, tập trung vào tháo gỡ pháp lý, bàn giao dự án và tái cấu trúc nợ, thay vì mục tiêu lợi nhuận cao. Các chỉ số chính như sau:

  • Phương án 1: DTT = 13,411 tỷ VND (+48% YoY) và Lỗ ròng = -12 tỷ VND (cải thiện mạnh so với mức lỗ -6,455 tỷ năm 2024) với 1,546 sản phẩm được bàn giao
  • Phương án 2: DTT = 10,453 tỷ VND (+15% YoY) và Lỗ ròng = -688 tỷ VND với 1,213 sản phẩm được bàn giao. Phát hành thêm: ĐHĐCĐ đã thống nhất hủy các phương án phát hành thêm đã được duyệt năm 2024 và thông qua kế hoạch:
  • Phát hành riêng lẻ: tối đa 350 triệu cổ phiếu (tương đương 17.9% số lượng cổ phiếu lưu hành) cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp với giá chào bán 10,000 VND/cp
  • ESOP: 97.5 triệu cp (5% số lượng cổ phiếu lưu hành) trong đó 48.75 triệu cổ phiếu tại giá 10,000 VND/cp và 48.75 triệu cổ phiếu từ nguồn thặng dư vốn cổ phần.

Kết quả kinh doanh

NVL ghi nhận tăng trưởng doanh thu nhưng tiếp tục lỗ do chi phí tài chính cao và tồn kho lớn (hàng tồn kho đạt 150.533 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản).

Hiệu suất tài chính của Novaland vẫn âm, nhưng có dấu hiệu phục hồi nhờ doanh thu bán hàng tăng.

Nhận định và chiến lược đầu tư cổ phiếu NVL

Dường như những gì tồi tệ nhất của NVL đã ở lại sau lưng (2023-2024). Giờ NVL chỉ còn vấn đề gỡ rối công nợ và trái phiếu đến hạn. Cách NVL đàm phán và giải quyết vấn đề này với chủ nợ và trái chủ sẽ quyết định hành trình vượt khó còn lại của NVL.

Nhìn dài hơi cho giai đoạn cuối năm 2025 – 2027, thì NVL là 1 case đầu tư hứa hẹn nhiều đột biến. Nhưng việc có nên đầu tư (không phải đầu cơ) cổ phiếu NVL tại thời điểm này hay không lại tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro của mỗi nhà đầu tư.

Nếu chúng ta chờ đợi bão tan khi trời đã xanh, nắng đã lên rực rỡ thì DN đó đã không còn ở mức giá hấp dẫn nữa rồi. Đầu tư là đồng hành cùng rủi ro và đánh đổi rủi ro lấy lợi nhuận lớn. Khi rủi ro gần như không còn thì tất nhiên phần lợi nhuận mà bạn thu về sẽ rất mỏng, thậm chí lúc này bạn còn có thể đối mặt với một rủi ro nghiêm trọng: cổ phiếu đã ở vùng đỉnh trung hạn.

Ở góc nhìn định giá, Novaland đang giao dịch tại mức P/B khoảng 0,75 lần – một mức khá thấp. Có lẽ chỉ trong giông bão của DN chúng ta mới mua được những cổ phiếu ở mức định giá thấp như vậy.

Khách quan nhìn nhận, Novaland đã không còn là một con tàu sắp chìm như giai đoạn 2023 – 2024. NVL hiện tại như một con thuyền đang gặp gió thuận từ chính sách gỡ vướng của Chính phủ. GMTT kỳ vọng, khi chu kỳ BĐS trở lại thì thị trường không thể thiếu cái tên Novaland. Chúng ta hãy chờ xem: Một công ty không thể phá sản sẽ vực dậy và đi xa đến đâu!

Nhà đầu tư cần hỗ trợ chiến lược đầu tư chi tiết với CỔ PHIẾU NVL, GMTT luôn sẵn sàng chào đón và hỗ trợ:

✓ Mở tài khoản chứng khoán 

✓ Ủy thác đầu tư chứng khoán

✓ Tư vấn xây dựng danh mục đầu tư

✓ Quản trị tài khoản hiệu quả 

Liên hệ Zalo 0383.444.333

➢ Nội dung được phân tích bởi GIẢI MÃ THỊ TRƯỜNG (vui lòng copy nhớ ghi nguồn)

➢ LINK tham gia nhóm chia sẻ kiến thức và giao lưu cộng đồng GMTT: GIẢI MÃ THỊ TRƯỜNG