NVL 2026 – Câu chuyện về khả năng sống sót và tái sinh

Bài viết liên quan:

NVL – Quý 4-2025 báo lãi lớn: Ánh sáng cuối đường hầm?

NVL – Vực dậy khi không thể phá sản

1. Bức tranh hiện tại – Hành trình hồi sinh từ vũng lầy

NVL hiện đang trong giai đoạn tái cấu trúc – tức là không còn ở trạng thái khủng hoảng sâu như 2022-2023, nhưng cũng chưa phải phục hồi bền vững. Đây là khoảng trung gian cực kỳ đặc thù, và hiểu đúng bản chất này là điều tiên quyết để đánh giá cổ phiếu.

Sau giai đoạn rơi tự do kéo dài, cổ phiếu NVL đã tăng hơn 70% từ đáy, mạnh nhất nhóm bất động sản, và được cấp margin trở lại – dòng tiền quay lại rõ rệt. Tuy nhiên, đây là đặc điểm điển hình của sóng hồi sau khủng hoảng. NVL tăng vì kỳ vọng sống sót, chứ chưa phải tăng vì tăng trưởng thực.

Nền tảng 2025 – Lợi nhuận có nhưng chất lượng thấp

Theo BCTC kiểm toán năm 2025, Novaland đạt doanh thu thuần hợp nhất 6.966 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hợp nhất 1.861 tỷ đồng – đảo chiều so với khoản lỗ kỳ trước.

Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận năm 2025 đến từ khoản hoàn nhập nghĩa vụ tài chính liên quan dự án Lakeview City, chứ không phải từ hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi. Doanh nghiệp thực tế từng lỗ nặng trong 3 quý đầu năm 2025 và chỉ đảo chiều nhờ khoản thu nhập bất thường trong quý cuối.

Tín hiệu tích cực là với việc ghi nhận lợi nhuận dương trên BCTC kiểm toán năm 2025, cổ phiếu NVL đã được cấp lại margin từ quý II/2026 sau thời gian dài bị cắt do thua lỗ kéo dài.

2. Kế hoạch 2026 – tham vọng hay hiện thực?

Novaland đặt kế hoạch doanh thu thuần 2026 đạt 22.715 tỷ đồng, tăng 3,26 lần so với thực hiện năm 2025 – mức doanh thu kỷ lục cao nhất từ trước đến nay. Lợi nhuận sau thuế mục tiêu là 1.852 tỷ đồng, và doanh nghiệp dự kiến không chia cổ tức trong năm 2026.

Điều đáng chú ý ở đây là sự bất cân xứng: doanh thu tăng 3 lần nhưng lợi nhuận lại gần bằng năm 2025. Điều này phản ánh chi phí tài chính và chi phí tái cấu trúc vẫn đang “ngốn” hết biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trong năm 2026, Novaland tăng tốc xây dựng và bàn giao tại các cụm dự án: Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, The Grand Manhattan, Victoria Village, Palm City… Về công tác cấp sổ, dự kiến sẽ bàn giao giấy chứng nhận tại nhiều dự án như Sunrise Riverside, Kingston Residence, The Sun Avenue, Sunrise City, Palm City…

Trong năm 2026, Novaland dự kiến triển khai xây dựng 9.122 sản phẩm và bàn giao 5.241 sản phẩm. Doanh thu từ các dự án được kỳ vọng đạt hơn 45.800 tỷ đồng với lợi nhuận dự án trên 14.300 tỷ đồng, dựa trên giả định tiến độ xây dựng và bàn giao được đẩy nhanh.

3. Trọng tâm 2026 – năm “về đích” tái cơ cấu

Đến nay, hành trình tái cấu trúc toàn diện của Tập đoàn đã cơ bản hoàn tất giai đoạn 1. Novaland đặt mục tiêu 2026 là năm cuối triển khai tái cấu trúc, từng bước thực hiện cam kết với khách hàng, nhà đầu tư, và bước vào giai đoạn tăng trưởng trở lại.

Các hành động tái cơ cấu tài chính đang triển khai song song:

Phát hành cổ phiếu riêng lẻ: NVL tiếp tục theo đuổi phương án phát hành riêng lẻ 350 triệu cổ phiếu chưa thực hiện trong năm 2025, đồng thời dự kiến nâng quy mô phát hành tối đa lên 800 triệu cổ phiếu – quy mô khoảng 8.000 tỷ đồng theo mệnh giá.

Hoán đổi nợ trái phiếu: Phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi dư nợ gốc trái phiếu chưa đạt được sự đồng thuận trong năm 2025, dự kiến tiếp tục triển khai trong năm 2026. Một số trái chủ quốc tế đã chuyển đổi nợ thành cổ phiếu, gần nhất vào 31/3/2026 với gần 2,48 triệu cổ phiếu hoán đổi 84 tỷ đồng trái phiếu.

Trái phiếu quốc tế: Với gói trái phiếu quốc tế trị giá hơn 300 triệu USD (lãi suất 5,25%/năm), Novaland dự kiến trình đại hội phương án tái cấu trúc mới: gia hạn thanh toán lãi và kéo dài kỳ hạn thêm 1 năm.

Hợp tác ngân hàng: LPBank ký kết hợp tác toàn diện, nghiên cứu cung cấp giải pháp tài chính tổng thể bao gồm hỗ trợ vốn, tái cấu trúc tài chính và quản trị dòng tiền. Đồng thời ông Bùi Cao Nhật Quân tái xuất với vai trò Chủ tịch Hội đồng điều hành Novaland.

4. Động lực hồi sinh

Quỹ đất khổng lồ chưa được định giá đúng: Tại thời điểm cuối năm 2025, hàng tồn kho của NVL đạt 153.745 tỷ đồng, trong đó giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm 95%. Đây là tài sản thực – nếu các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giá trị tiềm ẩn là rất lớn.

Tháo gỡ pháp lý tạo dòng tiền: Trong quý II/2025, các dự án trọng điểm như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram đã hoàn thiện nhiều bước pháp lý then chốt sau nhiều năm nỗ lực gỡ vướng. Khi pháp lý được giải quyết, dòng tiền từ bàn giao sẽ là động lực trả nợ quan trọng.

Cấp sổ tại 10+ dự án: Novaland dự kiến bàn giao giấy chứng nhận tại các dự án: Sunrise Riverside, Kingston Residence, The Sun Avenue, Lucky Palace, Sunrise City, Orchard Garden, Palm City, Tresor, Golden Mansion, Garden Gate. Việc cấp sổ khôi phục niềm tin khách hàng và mở ra chu kỳ mua bán tiếp theo.

Tái cơ cấu HĐQT hướng tới chuyển đổi số và xanh: Novaland hướng đến bổ sung nhân sự HĐQT mang tư duy hệ thống, năng lực chuyển đổi số và chuyển đổi xanh, tạo nền tảng vững chắc cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Các yếu tố thuận lợi khác

• CP được cấp margin, dòng tiền sẽ quay lại
• Hợp tác chiến lược với LPBank (tín dụng 12.450 tỷ)
• Kế hoạch bàn giao nhiều dự án lớn trong 2026
• Thị trường BĐS TP.HCM dần hồi phục
• Trái chủ quốc tế chuyển đổi nợ sang cổ phiếu

5. Rủi ro cốt lõi

Gánh nặng nợ khổng lồ: Tính đến cuối 2025, tổng dư nợ vay của Novaland là hơn 67.000 tỷ đồng, trong đó tổng nợ vay ngắn hạn gần 32.000 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả lên tới hơn 191.000 tỷ đồng. Đây là áp lực dòng tiền cực lớn và mang tính thường trực.

Pha loãng cổ phiếu liên tục: Để tái cơ cấu nợ, Novaland đã và đang phát hành thêm hàng trăm triệu cổ phiếu hoán đổi nợ. Việc này sẽ làm tăng số lượng cổ phiếu lưu hành, gây áp lực pha loãng EPS và giảm giá trị nắm giữ của cổ đông nhỏ lẻ. Kế hoạch nâng room phát hành lên 800 triệu cổ phiếu là rủi ro pha loãng nghiêm trọng.

Chất lượng lợi nhuận thấp: Lợi nhuận 2025 chủ yếu từ hoàn nhập dự phòng – không phản ánh sức mạnh kinh doanh thực. Nếu không có thêm khoản thu nhập bất thường tương tự, đạt mục tiêu lợi nhuận 1.852 tỷ từ hoạt động cốt lõi trong 2026 là thách thức lớn.

Rủi ro tiến độ bàn giao: Kế hoạch doanh thu 22.715 tỷ – gấp 3,26 lần 2025 – đòi hỏi tiến độ xây dựng và bàn giao phải rất thuận lợi, pháp lý không có vướng mắc mới. Đa số các dự án đang gặp vướng mắc chủ yếu về thủ tục đất đai, xác định giá đất, quy hoạch và tiến độ thực hiện dự án, một số nội dung còn chậm do chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa các sở ngành. Pháp lý dự án chưa tháo gỡ triệt để đã ảnh hưởng mạnh đến dòng tiền doanh nghiệp này.

6. Dự phóng KQKD 2026 và nhận định tổng quan

6.1. Dự phóng KQKD 2026

Kế hoạch 2026 đầy tham vọng của NVL (doanh thu 22.715 tỷ đồng tăng 3,26 lần so với 2025) đặt ra yêu cầu tiến độ xây dựng và bàn giao phải hoàn hảo đồng thời ở tất cả các cụm dự án – một điều chưa từng xảy ra trong lịch sử gần đây của Novaland. Năm 2025, doanh thu thực tế chỉ đạt 6.966 tỷ, khoảng cách so với con số tham vọng là cực lớn.

• Kịch bản Bi quan (xác suất 25%)

Giả định: Tiến độ pháp lý chậm, bàn giao thấp hơn kế hoạch

• Kịch bản Cơ sở (xác suất 55%)

Giả định: Bàn giao một phần đúng kế hoạch, pháp lý tiếp tục cải thiện

• Bàn giao 4.500-5.500 sản phẩm tại Aqua City + trung tâm TP.HCM
• Pháp lý Aqua City tiếp tục tháo gỡ nhưng chậm hơn kế hoạch – một số phân khu trễ 1-2 quý
• Biên lợi nhuận gộp BĐS đạt 25-30% – thấp hơn kỳ vọng do chi phí lãi vay và xây dựng tăng
• Chi phí tài chính duy trì ở mức 2.500-3.000 tỷ – áp lực lớn nhất bào mòn lợi nhuận gộp
• Một số khoản hoàn nhập dự phòng nhỏ lẻ bổ sung nhưng không có khoản lớn như Lakeview City 2025

• Kịch bản Lạc quan (xác suất 20%)

Giả định: Pháp lý tháo gỡ nhanh, bàn giao vượt kế hoạch

Những yếu tố quyết định kịch bản nào xảy ra có thể kể đến như:

• Tiến độ cấp phép xây dựng và nghiệm thu tại Aqua City
• Đàm phán 350-800 triệu cổ phiếu phát hành riêng lẻ: thành công thì có thêm 3.500-8.000 tỷ vốn
• Hoán đổi nợ trái phiếu thành cổ phiếu: nếu trái chủ đồng thuận, giảm áp lực nợ ngắn hạn đáng kể
• Kết quả ĐHĐCĐ 23/4: thông qua được phương án vốn sẽ là chất xúc tác tích cực cho giá cổ phiếu
• Thị trường BĐS TP.HCM phục hồi nhu cầu mua nhà – hỗ trợ giá bán và thanh khoản hàng tồn kho

Cụ thể, GMTT dự phóng 3 kịch bản KQKD năm 2026 của NVL như sau:

6.2. Nhận định tổng quan

NVL là cổ phiếu đặc thù bậc cao – không phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và dòng tiền. Đây là cuộc đặt cược vào khả năng tái sinh của một đế chế bất động sản đã sụp đổ: nếu thành công, phần thưởng là rất lớn; nếu thất bại trong tháo gỡ nợ, rủi ro tiếp tục pha loãng và mất thanh khoản là hiện hữu.

Vùng tích lũy hợp lý cho nhà đầu tư: 12.000-14.000 đồng, với điều kiện có tin tức tích cực rõ ràng từ ĐHĐCĐ ngày 23/4/2026 về lộ trình thoái nợ cụ thể và tiến độ bàn giao Aqua City được xác nhận.

NVL năm 2026 là câu chuyện về khả năng sống sót và tái sinh, không phải câu chuyện về tăng trưởng lợi nhuận. Nhà đầu tư nên theo dõi ba chỉ số thực tế hơn là lợi nhuận kế toán: số sản phẩm bàn giao thực tế mỗi quý, tiến độ đàm phán phát hành 350-800 triệu cổ phiếu, và diễn biến tổng nợ vay ngắn hạn.

Lưu ý: Trên đây là phân tích thông tin mang tính tham khảo, không phải tư vấn đầu tư cá nhân. Mọi quyết định đầu tư cần dựa trên tình hình tài chính, khẩu vị rủi ro và nghiên cứu độc lập của từng nhà đầu tư.